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关于加强住宅小区物业管理的建议

16-03-25 作者: 区政协常委 谭红 [ ]


  物业管理关系到城市的管理水平和居民的生活质量。由于物业管理行业发展史较短,物业管理工作中存在的问题也日益凸显。

  一、存在的主要问题

  一是停车难已严重影响小区居民的生活和社会管理秩序。随着城市化的推进,私家车增多及小区建设规划相对滞后,造成不少住宅小区停车难,小区消防通道被堵塞。二是开发商遗留问题多,解决难,影响物业管理。目前大多数房地产公司重建设、轻维护,遗留问题多,解决难度大。面对房屋质量、水电气设施、产权证办理等问题,开发商大多采取回避拖沓,增加了物业企业管理难度。三是物业管理收费难。经调查我区的小区物业收费率仅在80%左右,有的小区只有50%左右。四是物业服务企业服务质量低下。表现在小区的环境卫生、基本设施的维修、治安管理、绿化养护等方面不达标,对私搭乱建制止不力等问题,这些现象在高档小区也存在。物业服务限于看看门、扫扫地、除除草。五是业主委员会难以正常发挥作用。六是公共维修基金手续复杂。随着房屋使用年限的增加,需动用维修基金的项目越来越多,但当发生局部维修工程时,业主对受益范围的界定分歧较大,使申请使用维修基金集体决策环节很难达到《物业管理条例》中规定的两个三分之二业主同意的规定,业主确认难,直接影响专项维修基金的正常使用。七是小区的违规行为难于及时得到制止。小区业主占用公共绿地、乱搭乱建、住改商、占用公用通道、饲养大型犬类动物等违反业主公约和法律法规的现象普遍存在,因物业公司没有执法权,对这些违法行为只能向相关部门反应,但因这些现象太普遍,执法部门也难于解决。八是杂居小区难管理。杂居小区建筑年代久远,设施陈旧残缺,房屋产权复杂、居住人员混杂、生活环境乱杂、社会问题繁杂,普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、线路老化、电线网线无序等问题。

  二、建议

  1.进一步健全完善监管体制机制。建立区、乡镇(街道、开发区、试验区)、居委会三级联动机制,协调处理物业管理工作中的问题。区房管局应健全机制、强化责任,调查研究、掌握情况,主动担当、主动作为,加强对全区物业管理的综合、协调、监督、指导、服务工作。乡镇(街道、开发区、试验区)负责指导本辖区内业主委员会的成立工作,处理物业管理工作中的投诉和纠纷,并负责做好杂居小区物业管理的监督管理工作。居委会监督业主大会和业主委员会活动,协助区房管局、乡镇(街道、开发区、试验区)处理物业管理工作中的投诉和纠纷,强化对业主委员会的日常监督,引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上,依法做出决定。区房管局、乡镇(街道、开发区、试验区)、社区建立物业管理纠纷人民调解组织。落实物业管理监管力量,乡镇(街道、开发区、试验区)要明确1名党政副职分管物业管理工作,配备专职物业管理监管工作人员,居委会要根据需要配备专兼职物业监管工作人员。

  2.进一步强化物业行业监管措施。房管和住建部门要加强对小区竣工验收的管理,加强对建设单位履行保修义务的监督。同时,建立良好的沟通渠道和投诉公示制度,使业主的想法能及时传达给开发商,对于问题多、投诉多的开发商和建设单位要向社会公示。加强对物业服务企业的监管。行政主管部门采取多种措施加强对物业服务企业的监管,防止片面追求经济效益和短期利益;加强对开发商在前期物业企业选聘的监管;建立物业服务企业信誉等级公示制度,对于服务质量差、多次遭到投诉的物业服务企业和主要经营者要公布于众,使其在物业服务市场被淘汰。充分发挥执法部门在小区管理中的作用。对小区的违法行为及时制止处理。区直各部门要全力配合,及时妥善处理物业管理区域内的违法行为。对于乱搭乱建、乱改乱建、擅自住改商等行为,要坚决、及时予以制止和处理。

  3.进一步提高物业管理队伍整体素质。主管部门应定期对物业从业人员进行物业管理专业知识、法律法规、房屋结构构造等内容的系统培训。推行物业从业人员职业资格考试,提高物业管理从业人员的业务能力。

  4.进一步简化维修基金管理使用程序。简化维修基金使用程序,缩短办事时限和环节,方便维修基金使用。对于成立业委会并运作良好的小区,可划转到业主大会,通过业主自主管理,使维修基金使用更方便、快捷。建立应急维修机制,当发生紧急情况且危及公共安全时,可以由房管部门按规定程序组织代修。

  5.进一步加强城区杂居小区综合整治。对小溪塔城区杂居小区进行综合改造整治,包括对杂居小区基础设施等硬件的改善与提升、服务管理新模式的引进与监管、小区居民的文明素质培育等。





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