《物业管理条例》（以下简称条例）于2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，2007年8月26日第一次修订，2016年2月6日第二次修订，2018年3月19日第三次修订，这几次修订中主要是取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的相关内容。随着国家经济的飞速发展，人民追求美好生活的向往越来越迫切，对物业服务的要求也越来越高，参与小区管理越来越深入，但受各种因素影响，物业投诉越来越多，业主委员会开展工作难、监管难等问题凸显，矛盾越来越尖锐，条例中的部分条款已不适应当前物业管理工作，亟需修订完善。为此，基层委员建议如下：

　　一、关于物业管理释义条款的修改意见

　　具体建议：条例第二条“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”修改为“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或按照业主大会的决定，由自行管理的业主对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。

　　修改理由：一是目前现存的物业管理模式多样化，主要包含专业化物业服务和业主自管两种服务模式，且老旧小区规模相对较小，专业化物业服务成本相对较高，无法实现专业化物业服务覆盖，以业主自管服务模式居多，而条例只明确了专业化物业服务的相关要求，没有对业主自行管理模式进行规定，建议在条例中补充说明。二是《民法典》的相关规定，业主或者业主大会可以自行选聘的新物业服务人或者决定自行管理。

　　二、关于业主大会表决条款的修改意见

　　具体建议：条例第十二条“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”修改为“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

　　修改理由：《民法典》颁布实施后，其对相关表决事项及表决办法进行了明确，建议按照《民法典》的相关规定，对该条款进行修改。

　　三、关于确认业主身份的修改意见

　　具体建议：条例第六条“房屋所有权人为业主，享有业主权利”修改为“房屋所有权人为业主或按照用益物权的相关规定，房屋的实际使用人同等享有业主权利”。

　　修改理由：实际生活中，存在很多“子女为父母买房养老，或者父母为未成年子女购房置业”的情况。为父母买房的，子女不在小区居住，老人有一颗公益心，也想发挥余热，丰富老年生活，但没有业主身份，无法被选聘为业委会委员；父母为未成年子女购房置业的，未成年子女不具备完全民事行为能力，家长作为监护人也无法被选聘为业委会委员，从而导致这部分有公益心的人被排除在外。建议参照《民法典》中用益物权的模式，在物业管理条例中进行修改。

　　四、关于物业服务收费价格的修改意见

　　具体建议：条例第四十条“物业服务收费由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的基础上增加“1、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。2、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，可参照政府指导价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。

　　修改理由：2014年国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）中已明确取消了物业服务收费的定价。除了前期物业收费外，物业收费实行市场调节价格。物业收费关系千家万户，建议对物业服务收费明确费用包含的内容，服务价格如何进行调整，能否定期发布参考价格。